文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
“楼市已经出现局部止跌信号，但还没有进入全面回稳阶段。”
今年以来，房地产市场的“小阳春”持续时间比预期的要久一些，从“金三银四”一路延续到“红五月”，部分核心城市的市场活跃度明显回升。
量价两端都出现积极信号。5月，北京二手房网签15974套，创近5年同期最高；上海网签28023套，创近6年来同期新高；深圳二手住宅网签5534套，同比上涨21%。杭州、成都等强二线城市也保持较高活跃度。与此同时，部分重点城市二手房挂牌量开始回落。中指研究院数据显示，5月重点25城二手房新增挂牌房源约12万套，同比下降约41%。价格端，4月70个大中城市中，已有21个城市新房价格实现止跌回稳，多数集中在一线和核心二线城市。
不过，局部回暖并不意味着全国楼市已经全面回暖。与一线和强二线城市相比，不少三四线城市仍处于调整阶段，市场分化特征明显。当前房地产市场究竟处于什么阶段？原国家房改课题组组长孟晓苏给出了他的判断：总体仍处于“磨合期”，虽然已经出现局部止跌信号，但尚未到全面回稳的时刻。
在孟晓苏看来，要让当前的回暖趋势得以延续，政策层面仍需进一步发力。一方面，一线城市限购政策优化、金融信心修复和存量房收储落地等举措，仍需形成更大力度的组合拳；另一方面，不能忽视“法拍房扰动”对市场预期的影响。
他指出，尽管法拍房的整体规模不算大，但由于其成交价格往往明显低于市场价，容易对周边房价形成边际影响。这类低价成交一旦成为新的价格“锚点”，就会向二手房市场乃至新房传导，进而拉低整个市场价格预期，甚至影响银行抵押物估值，形成负向循环。他呼吁，当务之急是阻断这种非理性传导。
针对这一问题，孟晓苏提出了“中储房”与国家住房银行的构想。他建议，在市场极端低迷时，可由国家级平台进行政策性收储，发挥“稳定器”作用，以弥补我国住房市场长期缺失的制度短板。
除了短期市场修复，孟晓苏更强调当前楼市分化的长期趋势。在他看来，分化并不是短期波动，而是房地产市场走向成熟的必然表现，其背后是人口、产业和就业这三大因素的持续重塑。“闭着眼买房都能涨”的普涨时代已经结束，房地产正从过去的普遍性机会转向结构性机会。对于普通购房者而言，判断一套房产价值，不能只看它是否位于当前的城市核心区，更要看城市规划、产业导入和人口流向所指向的未来新核心。
他特别提到，“老破小”这类房产的价值，也必须考虑它所处的城市和区域。位于核心区、具备城市更新预期的“老破小”，仍具有保值增值空间，但如果位于人口持续流出的区域，其价值可能更多只剩下居住功能。
孟晓苏同时重申，住房的金融资产属性并未消失。在温和通胀预期下，优质房产仍是家庭财富保值的重要选项，但需要注意的是，这一功能也正在高度分化，并非所有房产都具备同样的保值能力。
图为原国家房改课题组组长、中房集团原董事长 孟晓苏
近期，《腾讯财经》对话原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，就房地产市场现状、未来走势、法拍房、存量房收储、国家住房银行以及城市更新等议题展开探讨，以下是经编辑后的对话实录：
01
楼市仍处“磨合期”
局部止跌，全面回稳尚需观察
腾讯财经：今年以来，一线城市和部分强二线城市楼市出现“小阳春”行情，您如何判断当前房地产市场所处的阶段？这是真正回暖，还是阶段性反弹？
孟晓苏：我认为，当前房地产市场总体仍处于磨合期，还不能简单判断为全面回暖。
去年年底，我曾判断房地产市场有望在2026年前后逐步止跌回稳。从今年以来的表现看，这一趋势已经出现了一些初步信号，尤其是一线城市和部分强二线城市，“小阳春”延续至“金三银四红五月”，成交量和价格都有一定修复，说明市场信心正在逐步恢复。
这背后有几个原因：一是去年以来政策组合拳持续发挥作用，包括金融支持、限购放松、以旧换新、购房补贴等；二是部分核心城市前期调整较深，积累了一定刚需和改善型需求；三是居民对优质资产的配置需求仍然存在。
但也必须看到，市场并没有全面企稳。从国家统计局公布的1-4月数据看，房地产投资、销售面积和销售额仍在下降；4月，70个大中城市中有21个城市新房价格实现止跌回稳，其余城市房价仍处于下行状态。二手房市场也存在明显的“以价换量”现象，很多成交是通过降价实现的，并不意味着价格真正稳住了。
所以，我现在的判断是：楼市已经出现局部止跌信号，但还没有进入全面回稳阶段。一线城市和强二线城市的回暖比较清晰，三四线城市仍在磨底。未来能否真正走稳，还要看6-8月乃至下半年的表现。如果回暖能够延续，2026年前后有可能成为房地产市场的转折期；但如果后续动力不足，也可能只是阶段性修复。
腾讯财经：这轮楼市回暖主要集中在一线城市和少数核心二线城市，而大量三四线城市仍在下行。您认为这种分化是短期现象，还是未来常态？
孟晓苏：分化已经成为当前房地产市场最明显的特征之一，而且短期内不会消失。
过去那种“闭着眼买房都能涨”的普涨效应，已经一去不复返。当然，从中国香港地区及美国房地产市场的经验来看，房地产长期仍会有周期波动，也可能出现阶段性的普涨普跌。但在止跌回稳初期，市场更典型的特征往往是分化。
这种分化背后，主要取决于三个因素：人口、产业和就业。
第一是人口。当前人口正在向一线城市、核心二线城市、都市圈核心城市和大湾区等区域流动，且流动速度加快。虽然全国总人口增速放缓甚至下降，但中国仍然有庞大的人口规模。关键不在总量，而在于人口流向。人口持续流入的城市，住房需求就有支撑；人口持续流出的城市，房屋的资产属性就会减弱。
第二是产业。新一轮产业分化非常明显，高科技产业、数字经济、现代服务业、新质生产力相关产业，更多集中在一二线城市和强二线城市。产业决定就业，就业决定收入，收入最终决定住房购买力。
第三是就业。一个城市有没有稳定、高质量的就业机会，会直接影响年轻人是否愿意留下，也决定这个城市的房地产市场有没有持续需求。
所以，房地产的问题从来不是孤立问题。房价背后是人口流动、产业布局和就业机会。未来三四线城市并不是完全没有机会，但它们的上涨逻辑会明显弱于核心城市。部分人口流出的城市，房屋可能会逐渐回归居住属性，财富属性和投资属性都会下降。
腾讯财经：除了城市之间的分化，一线城市内部不同区域的表现也差异明显，普通购房者应如何判断一个城市未来的核心区域？
孟晓苏：城市内部区域的分化同样值得关注。判断一个区域的价值，不能只看它今天是不是核心区，还要看它未来有没有可能成为新的核心区。
一个城市的发展，往往由产业规划、交通建设、公共资源配置和行政布局共同决定。真正有价值的区域，不一定只是传统市中心，也可能是未来的产业中心、科技中心、交通枢纽或行政副中心。
以深圳为例，早年罗湖是深圳最核心的区域，但后来南山快速崛起，成为科技产业高度集聚的区域，房价涨幅也非常明显。南山的变化说明，城市规划和产业导入对区域价值有决定性影响。
北京也是类似。北京的发展方向非常明确，通州副中心，以及东部和南部的部分区域，都承载了新的城市功能。随着行政资源、产业资源和交通资源导入，这些区域的长期价值会发生变化。
所以，购房不能只看现在的价格，也不能只看当下的核心区，更要看城市规划往哪里走、产业往哪里聚集、人口往哪里流入、公共资源和交通设施往哪里配置。
腾讯财经：去年以来香港楼市明显回暖，也有内地买家赴港买房。您认为香港市场的变化，对深圳以及粤港澳大湾区楼市有什么启示？
孟晓苏：香港楼市的回暖值得关注。自去年以来，香港房地产市场已连续上涨约十个月，房价累计涨幅达到15%左右，实现了从成交量修复到房价回升的转变。目前来看，香港楼市已经基本企稳。不少本地及外资机构认为，香港市场的热度有望向深圳传导，并进一步辐射到整个粤港澳大湾区。
过去，香港和深圳虽然地理距离很近，但房地产市场、消费市场和制度安排相对分隔。一条深圳河，在很长一段时间里将两个市场分开了。但现在，随着粤港澳大湾区融合发展加快，人员往来、消费流动和资产配置都比过去更加频繁。
我们已经看到，一方面，香港居民到深圳消费、买房；另一方面，内地居民也到香港买房、配置资产。这说明湾区内部的市场联动正在增强。
香港的经验还说明，楼市稳定对居民信心具有非常重要的影响。当房价持续下跌时，居民资产负债表收缩，消费信心也会随之下降；而当房地产市场逐步企稳后，居民预期才会修复，消费和投资意愿也会改善。
因此，香港楼市回暖不仅是一个局部市场现象，也可能对深圳乃至整个大湾区形成一定带动。未来观察大湾区房地产市场，不能只按单个城市来看，而要放在整个区域融合的大背景下观察。
02
政策远未出尽
稳楼市需限购、金融、收储形成组合拳
腾讯财经：如果要让当前楼市回暖势头延续下去，政策还应从哪些方面继续发力？
孟晓苏：我认为政策工具箱里还有不少工具，远没有到“政策出尽”的时候。
首先，限购政策还可以继续优化。现在多数城市已经放松或取消限购，真正还保留限购的城市没几个了。有人担心，一线城市全面取消限购会导致人口大量涌入，但我认为这种担心被夸大了。人口流动主要由就业和产业决定，不是单纯由买房资格决定。以深圳为例，深圳有房家庭占比才23%，绝大多数是租房住的打工者，他们本来就已经在这里工作、生活，只是没有购房资格。
我认为，当前商品房市场的限购政策已经意义不大，应当推动其逐步回归市场化运行。限制性措施应更多用于保障房领域，并且要从严管理，实行限购、限售、限价，确保保障房真正服务于中低收入家庭、新市民和青年人。
其次，金融政策还要进一步优化。现在房贷利率已经下降，存款利率也在下降，但居民并没有明显增加贷款买房，反而出现提前还贷、全款购房等现象。这说明单纯降息还不够，关键是要修复居民对未来收入、房价和金融体系的信心。
第三，要加快存量房收储和保障房建设。央行此前已拿出3000亿元再贷款，支持存量商品房转为保障房，但从实际落地情况看，推进力度仍不够充分。下一步，需要地方政府、金融机构和市场主体形成合力，把存量房消化、保障房供给、市场信心修复结合起来。
所以，要稳住楼市，不能只靠一项政策，而要形成组合拳。
03
需警惕法拍房拖累房价预期
建议建立“中储房”与国家住房银行
腾讯财经：您一直特别强调法拍房对市场预期的影响，为什么您认为法拍房会拖累二手房乃至新房价格？
孟晓苏：法拍房在全国住房市场中的占比并不高，入市规模大约在七八十万套，规模并不算大，但它对价格预期的影响不能低估。
房地产市场有一个特点：价格往往由边际成交决定。一个小区如果出现一套明显低于市场价的法拍房成交，其他业主挂牌就会受到影响，买家也会拿这个价格作为参照。这样一来，少量低价成交就可能拉低整个小区乃至周边区域的价格预期。
过去一段时间，房价持续下行，存在一个重要传导链条：法拍房低价成交，带动二手房价格下调；二手房价格下调，又进一步影响新房定价和市场预期。数据显示，法拍房的平均成交折扣率约为72.7%，而在部分城市和项目中，实际折扣甚至达到五折左右。这种低价成交，容易对周边同类房源形成新的价格锚。
这不仅影响房价，也会影响金融机构的抵押物估值。法拍房低价成交后，相关小区及周边房产评估可能随之下调，银行抵押资产价值也会缩水。如果房价继续下行，还可能引发新的违约和法拍，形成负向循环。
因此，对于金融机构而言，处置不良资产固然必要，但要更加重视处置节奏、定价机制和外溢影响。对于因收入下降、失业等原因暂时还款困难的家庭，应更多采取展期、重组、降低月供等方式，而不是简单法拍。这样既保护居民资产，也保护银行自身的长期利益。
腾讯财经：针对法拍房和存量房收储，您提出过“中储房”和国家住房银行的设想，这个机制如何运行？
孟晓苏：所谓“中储房”，可以理解为国家级住房收储平台。它的作用是在市场低迷、价格非理性下跌时，承接部分法拍房、存量商品房和可转化为保障房的房源，避免低价抛售持续冲击市场。等市场回稳后，这些房源可以根据不同情况进行出售、出租，或者转化为保障房。也就是说，它不是简单买进卖出，而是在住房市场中发挥稳定器作用。
这种机制并不是中国独有的设想。很多市场经济国家都有类似的住房金融或住房收储机构。例如，美国有房利美、房地美，德国、日本、韩国等也有住房金融或住房收储性质的机构。
大家可能担心资金从哪里来？资金来源并不都是靠财政资金，可以通过国家住房银行、政策性金融、公积金制度改革、专项再贷款、低息债券等方式筹集。住房本身是有资产价值的，在市场低位“收储”，长期看并不一定亏损，甚至可能盈利。
过去我们缺少这样一个机构。住房商品化推进后，商品房大量生产出来，但缺少专业机构进行市场化承接。一旦销售不畅，就容易形成库存压力和价格下行压力。
所以，“中储房”的意义，是补上住房市场中的一个制度短板。它不是要替代市场，而是在市场极端低迷时发挥稳定器作用。
腾讯财经：为什么国家住房银行如此重要？
孟晓苏：建立住房保障体系，不能只有建设体系和分配体系，还必须有金融体系。没有金融体系，保障房很难大规模、可持续推进。
保障房本质上是“政府主导、市场参与”。政府负责土地、规划、准入和分配，确保保障房真正服务中低收入家庭、新市民和青年人。但建设、运营、融资过程，都可以通过市场化方式完成。
问题是，保障房建设需要大量长期低成本资金。单靠财政，很难持续支撑。这个时候，就需要国家住房银行这样的机构。
国家住房银行可以有三个功能：
第一，整合和提升公积金资金使用效率。目前公积金资金分散在各地，资金使用效率不高，如果能够建立全国统一法人机构，把公积金制度升级为住房金融体系，资金配置效率会明显提高。
第二，专门支持保障房和普通住房贷款。商业银行主要面向偿付能力较强的购房者，而住房银行可以更多面向普通工薪阶层和中低收入群体，提供长期、低息、稳定的住房金融服务。
第三，承担“住房收储”功能。国家住房银行可以支持“中储房”机制，在市场低迷时收储部分存量房、法拍房或可转化房源，既稳定市场，也为保障房体系提供房源。
所以，住房保障不能只讲建设，也不能只讲分配。没有金融体系，就没有可持续的保障房体系。国家住房银行正是补齐这一短板的重要安排。
04
住房金融属性仍在
但已高度分化
腾讯财经：经历这轮调整后，很多人开始怀疑房子的保值功能。您认为房子的金融资产属性是否仍然存在？
孟晓苏：住房的金融资产属性并没有消失，但它已经从过去的普遍性机会，转向结构性机会。
住房首先当然有居住属性，这是最基本的。但住房也具有明显的财富属性和金融属性。今年第一期《求是》杂志明确提到：住房具有显著的金融资产属性。这是最高层的一个理论判断，并没有否定住房的投资功能、财富功能和金融资产属性。
住房的金融资产属性主要体现在以下三方面：
第一，住房是居民家庭财富的重要组成部分。中国居民家庭资产中，60%甚至70%是房产，这就是金融属性之一，即财富效应。
第二，住房是银行信贷体系中的重要抵押物。过去多年，无论是居民按揭贷款，还是部分地方融资，都在很大程度上依赖房产和土地作为抵押支撑。
第三，住房还具有一定的抗通胀功能。只要信用货币体系存在，通胀压力就很难完全避免。尤其在国际局势动荡、能源价格上涨的背景下，输入型通胀可能通过石油、原材料等渠道传导到国内，进而推高生产和生活成本，并逐步影响燃油、食品、服装、住房等各类价格。
在通胀环境下，居民最关心的是资产如何保值。如果资金主要存放在银行，而存款利率持续下行，实际购买力就可能被通胀侵蚀。国际上也曾出现过低利率甚至负利率的情况，这说明单纯依靠存款并不一定能够有效抵御通胀。
相比之下，房地产作为重要的实物资产，具有一定的保值属性。历史经验表明，在较长周期内，优质房产价格往往会随着货币扩张和物价上涨而调整，具备一定跑赢通胀的能力。因此，对普通家庭而言，住房不仅是居住资产，也在一定程度上承担着财富保值和抵御通胀的功能。
但也必须强调一点，不是所有房子都具有同样的金融属性。房地产已经告别了过去普遍上涨的阶段。未来真正具备财富价值的，主要是人口持续流入、产业支撑较强、公共资源集中、市场流动性较好的城市和区域。
所以，房子的金融属性不是没有了，而是分化了。
05
“老破小”的价值
取决于城市、地段与城市更新预期
腾讯财经：很多家庭手中持有“老破小”，也有人犹豫要不要购买“老破小”，您认为老破小还有价值吗？
孟晓苏：“老破小”不能一概而论，要看它在哪里。
如果位于核心城市的核心区，“老破小”未来仍可能具备一定增值空间。它的价值不完全来自房子本身，而来自稀缺地段、教育医疗资源、交通商业配套，以及未来城市更新的可能性。这样的房子是否买入或卖出，关键要看地段、改造预期和长期需求。
但如果位于三四线、五六线城市，甚至人口持续流出的地区，老旧房屋的增值空间就要谨慎看待。如果所在区域产业支撑不足、人口流出、公共资源弱化，这类房产未来可能更多只剩基本居住功能。
所以，不是所有老房子都有价值。核心城市核心区的老房子，与人口流出地区的老房子，价值逻辑完全不同。
一句话，“老破小”是不是机会，关键看三点：城市有没有人口流入，区域是不是核心地段，未来有没有更新可能。
腾讯财经：近几年，国家持续强调城市更新，一些城市开始探索“原拆原建”模式。您认为，这种模式会成为解决“老破小”问题的重要路径吗？
孟晓苏：“原拆原建”可以作为一种探索，但推进起来并不容易。
过去旧城改造通常依靠增量开发来平衡成本。比如把原来的六层楼拆掉，改建成十八层、二十层，通过新增面积引入市场资金，从而让原住居民少花钱甚至不花钱实现回迁。
但现在情况发生了变化。房地产市场低迷，地方政府土地出让收入下降，外延式扩张受阻；同时，老城区拆旧建新后，新增房源也可能面临销售困难，过去依靠“新增面积变现”来平衡改造成本的模式越来越难走通。
在这种背景下，“原拆原建”被推到台前。它的本质是原有居民自己出钱，把旧房拆掉后在原地重建。但现实问题是，居民收入预期转弱，很多家庭更愿意保留现金，而不是拿出来参与重建。
所以，原拆原建的关键难题是“谁来买单”。政府没钱，市场资金不愿进，居民也不一定愿意或有能力出钱，项目就很难推进。
这对地方政府的组织能力、融资能力和统筹能力都是考验。未来“原拆原建”可以在部分核心城市、核心地段探索，但很难成为所有城市、所有老旧小区都能普遍复制的模式。
06
房地产进入“精选时代”
买房、卖房不能再用普涨逻辑做决策
腾讯财经：最后，对于正在观望的买房人和卖房人，您有什么具体建议？
孟晓苏：今年是房地产市场止跌回稳的关键一年，也是市场分化非常明显的一年。买房和卖房，都不能再用过去“全面普涨”的逻辑来判断，而要看城市基本面、房产质量和自身需求。
对购房者来说，首先要区分自住和投资。如果是刚需或改善需求，在人口持续流入、产业和就业有支撑、公共资源较集中的城市和区域，遇到合适房源，可以理性考虑。因为这类地方仍有长期居住需求和资产支撑。
但如果是投资性购房，就要更加谨慎。未来不是价格便宜就可以买，关键要看这套房子未来有没有流动性、有没有持续需求、有没有人接盘。对于人口流出、产业薄弱、位置非核心、房龄老化、配套不足、缺乏更新预期的房产，要保持审慎。
对卖房人来说，也要分类判断。如果手里的房子位于核心城市核心区，资产质量较好，而且自身没有明显资金压力，不一定急于低价出售。随着市场逐步回稳，这类资产仍有修复空间。
但如果房子位于人口流出地区、城市非核心区域，或者房龄较老、配套弱、流动性差，就要理性评估，不能盲目期待价格重新回到过去高点。
此外，还要考虑通胀因素。今年政府工作报告将居民消费价格涨幅预期目标设定在2%左右，说明温和通胀仍是需要面对的现实。如果存款利率长期低于通胀水平，现金购买力就会被逐步稀释。过去几十年的经验表明，优质房产确实曾经发挥过抵御通胀、保存财富的作用。但未来这种功能也会分化，并不是所有房子都能抗通胀。
总结来说，当前房地产市场不是没有机会，而是机会高度分化。普通家庭既不能盲目入市，也不能简单否定房产。房地产已经从“普涨时代”进入“精选时代”，买房需要更清醒、更专业的判断。
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